家を売る場合の注意点

2018/11/25

売りたい家の値段は誰が決めるのか?

家を売る際にみなさん不動産会社に査定依頼をすることがあります、そして何社も呼んで価格を出してもらうということを行います。

A社:2,000万円
B社:2,500万円
C社:3,000万円


このように査定をされたらどこにお任せしますか?当然C社ですね。
もしこれが『買取り』であればC社でいいんですが、実は最終的な価格はA~Cどれも同じです。
 

中古不動産の売買は市場に出てからが勝負で、不動産会社は『仲介』するだけ

この『仲介』という意味を皆さんあまり良く知りません、もしあなたが家を売却する場合、買い手は一般市場から買い手を探すことになります。
これがネット広告などに載っている物件ですね、その物件を巡って各不動産会社が『仲介』するのです、ですからたまにYahoo!不動産やアットホームで同じ物件でもいろんな不動産会社が出してるのを目にしたことがあると思います。

仲介の不動産会社の収入は仲介手数料

このカラクリを解くヒントはこの仕組みです、不動産仲介業は仲介手数料が唯一の収入源です、例えば1000万円の物件の仲介を行えばその3%+6万円+税と宅建業法で上限が決められてます。
この例でいくと36万円が収入です(売り買いともに仲介できればダブルアップでこれを両手と言います)

つまり最初の査定はいかに自分の会社で仲介できるようにするか、が勝負なのです。

仲介には3つの方法があります(法律的には媒介と呼びます)

1.専属専任媒介契約

貴社にしか媒介を依頼しませんよ、という契約。
もしも売り主側で買主を見つけた場合でもこの業者に媒介させないといけない。

2.専任媒介契約
貴社にしか依頼しませんという契約。
ただし売主独自で買主を見つけた場合は媒介を依頼しなくても良い。

3.一般媒介契約
何社とも契約が可能、最終的に買主を見つけた会社に媒介契約をする。

どの媒介方法でも市場に出るという流れは同じです、媒介契約をした物件は『レインズ』というシステムに登録される仕組みです。

最初の『査定額』は専属狙いの可能性!?

冒頭の査定に戻りますが、どのルートを使っても市場に出ることに違いがありません。
買主が市場価格より高いと思えば当然指し値をしてくるでしょうし、もしかしたら見向きもされず何ヶ月も晒し者になってることもあります。

最終的にはほぼ適正値でしか売買されないのに、最初の段階でこのようなことが起こるのは専属狙いの可能性が高いと思って間違いないと思います。

専属さえ取ってしまえばこっちのものです、高値で出したものの反響がなければ少しずつ値を下げましょう、と提案されるはずです、仲介業者は売れたら手にできる3%がすべてですから(専属契約費が発生する場合もあり)3000万と査定したけど最終的に2500万でしか売れなかったとしても確実に3%+6万を得れる可能性のある『選任取り』に来るのです。

このあたりの仕組みを知っておくとイザというとき役に立つと思います。

まごのての提携先です。
葛飾区の株式会社ハッピープランニング

孤独死のあった家や空き家(残置物あり)を仲介ではなく買取りで対応してくれます。

事故物件買取り
 


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